transactievolume van zorgvastgoed - foto Woonzorgcentrum De Parallel in Nijverdal
Woonzorgcentrum De Parallel in Nijverdal, dat in 2021 overging in handen van de Belgische beurgenoteerde belegger Cofinimmo

In 2021 hebben beleggers voor 1,1 miljard euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Driekwart daarvan had betrekking op zorgwoningen. Het transactievolume in deze beleggingscategorie is stabiel. Het was het derde achtereenvolgende jaar dat er meer dat er meer dan een miljard geïnvesteerd werd. Dat maakte de Stichting Zorgvastgoed deze week bekend.

In de totale woningbeleggingsmarkt hebben zorgwoningen een aandeel van 11%. Een analyse van Capital Value leert dat beleggers voor de komende drie jaren ruim € 7 miljard beschikbaar hebben voor investeringen in zorgvastgoed. Door een gebrek aan investeringsaanbod van vooral bestaand vastgoed, vindt een deel van het beschikbare vermogen echter zijn weg niet naar zorgvastgoed. Dat is nu ook al zo; daardoor was in 2021 sprake van een daling van rendementen.
Ondanks het ongekend hoge bedrag zal er een tekort aan zorgwoningen blijven. Met name voor kwalitatief hoogwaardige ouderenwoningen bestaat een omvangrijke behoefte aan nieuwbouw.

Nationaal/internationaal

Ruim een derde van het transactievolume van zorgvastgoed (€ 400 miljoen)  werd het afgelopen jaar aangekocht door internationale partijen. Dat betreft veelal beursgenoteerde zorgvastgoedbeleggers, zoals de Belgische investeerders Aedifica en Cofinimmo en het Canadese NorthWest Healthcare Propertjes. Cofinimmo kocht onlangs bijvoorbeeld zorgcomplexen in Hellendoorn en Nijverdal.
Tweederde van de beleggingen (€688 miljoen) werd dus gerealiseerd door beleggers en corporaties van eigen bodem, hoofdzakelijk institutionele en particuliere vastgoedfondsen.

Middelen vrijmaken

Zorginstellingen waren in  2021 zelf een de grootste verkopers van bestaand zorgvastgoed. Steeds mee instellingen overwegen om hun vastgoed niet langer zelf in bezit te houden. Die optie is vooral aantrekkelijk voor oudere gebouwen die op de nominatie staan voor renovatie. Wanneer zo’n complex op een goed locatie ligt, kan een sale & leaseback transactie tussen de instelling en een belegger een goede optie zijn. De Stichting Zorgvastgoed noemt de transactie tussen Stichting Warande en Fidelity International (twee zorgcomplexen in Bilthoven en Houten) als goed voorbeeld van zo’n constructie. De zorginstelling kan de verkoopopbrengst dan gebruiken om investeringen te doen of leningen af te lossen.

Projectontwikkelaars

Ook ontwikkelaars spelen een belangrijke rol in deze markt; zij tekenden voor 34% van het transactievolume, aanzienlijk meer dan een jaar eerder. Een in het oog springende oorzaak van die stijging is dat zorgwoningen steeds vaker onderdeel zijn van gebiedsontwikkelingen. Doel daarvan is terugdringing van het (landelijke) tekort aan zorgwoningen.

Minder, maar grotere transacties

Een opvallende trend in 2021 is dat het aantal transacties terugliep (-30%), maar dat de gemiddelde omvang ervan groeide (+25%). Die toename, van gemiddeld € 7,9 miljoen in 2020 naar € 9,9 miljoen  in 2021, hangt samen met een bredere trend van schaalvergroting. Zo is de omvang van particuliere woonzorglocaties is toegenomen. Op die manier wordt beoogd de zorg ondanks de toenemende vraag en het groeiende personeelstekort toegankelijk, uitvoerbaar en betaalbaar te houden.