Zorgaanbieders zijn veelal gewend functioneel, financieel en technisch te bouwen of op deze grondslagen gebouwen te huren voor hun intramurale zorgaanbod. Als ze zich meer zouden richten op de duurzaamheid van de gebouwen, zou verandering van het zorgveld minder snel tot vastgoedproblemen leiden. Sommige gebouwen zijn immers te mooi om af te breken, die wil je heel graag herbestemmen.
Het is een interessante vraag: hoe meet je als zorgaanbieder de prestatie van je vastgoed? En het is een actuele vraag, want de voorgenomen transitie in de langdurige zorg dwingt zorgaanbieders om hun bestaande vastgoedbeleid kritisch tegen het licht te houden. De drie meest voor de hand liggende prestatievelden voor vastgoed kan iedereen waarschijnlijk wel bedenken: functioneel, technisch en financieel. ‘Maar ik vond dat niet genoeg om tot een echt goede afweging te kunnen komen over de prestatie van het vastgoed waarmee wij zelf als zorgaanbieder te maken hebben’, vertelt Ronald Goos, manager vastgoed bij Espria. ‘Ik wilde er meer grip op krijgen. Maar dit lukte niet zomaar, want er bestaat geen overkoepelend meetsysteem voor.’
Dus besloot Goos tien jaar geleden de studie master of real estate te volgen en van het onderwerp prestatie van vastgoed zijn afstudeeropdracht te maken. Hij kwam bovenop de drie bekende prestatievelden met twee aanvullende. Het ene is de prestatie van het vastgoed in termen van de architectuur en de stedenbouwkundige inpassing. Het andere is de prestatie van het vastgoed in termen van mens en milieu. Met andere woorden: hoe presteert het vastgoed in termen van de beleving van patiënt of bewoner en personeel. ‘Een veelgehoorde term in relatie tot vastgoed is duurzaamheid’, vertelt Goos verder. ‘En als het om duurzaamheid gaat, zijn vooral die architectuur en stedenbouwkundige inpassing van het vastgoed essentieel. Duurzame gebouwen zijn objecten die over honderd jaar nog steeds bestaan. In Drenthe zijn de Hunebedden het ultieme voorbeeld. Maar ook het voorbeeld van de Amsterdamse grachtengordel zal veel mensen aanspreken.’
Kernwaarden voor vastgoedbeleid
Het model dat Goos heeft bedacht voor het meten van de prestatie van vastgoed is niet onopgemerkt gebleven. Hij heeft het onderwerp op de agenda gezet binnen GGz Drenthe, het onderdeel van zorgaanbieder Espria waar hij werkt. En met succes, want zijn werkgever heeft zijn opvattingen omarmd en heeft de vijf prestatievelden als kernwaarden gedefinieerd voor zijn vastgoedbeleid. Sterker, het lijkt de vastgoedstrategie van de hele Espria organisatie geworden.
Goos nuanceert meteen: ‘Natuurlijk slopen en renoveren wij nog steeds. Maar bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen proberen wij deze strategie toe te passen. Het lastigste prestatieveld is het laatste: de beleving van de patiënt of bewoner en de medewerker meewegen. Dit is wat subjectiever dan de andere vier. Maar toch is het belangrijk om er rekening mee te houden, want je wilt eigenlijk iets bouwen wat er over vijftig of zestig jaar nog staat. De flexibilisering van dat vastgoed dwing je af door te beslissen het niet te slopen. De grachtenpanden in Amsterdam worden kantoren. Het gebouw van de Gasunie in Groningen breken we ook niet af, daar hebben Groningers iets mee. Vertaald naar Espria betekent dit dat we architecten proberen te selecteren die iets moois neerzetten.’
Duurzaam bouwen dwingt niet alleen tot mooier bouwen, betoogt Goos, het heeft ook een financieel voordeel omdat het tot een veel langer afschrijvingsmodel leidt. ‘Je houdt dus meer geld over voor de zorg’, zegt hij.
Eigendom of huur
Naar de vraag of het voor zorgaanbieders slimmer is om eigenaar of huurder van vastgoed te zijn, wordt naar de mening van Goos te eenzijdig gekeken. ‘De trend is dat je het niet in eigendom moet willen hebben’, vertelt hij. ‘Maar een van onze partners heeft heel veel vastgoed voor de ouderenzorg in de verhuur en ziet zich nu geconfronteerd met het probleem dat zorginstellingen die huur niet meer te kunnen opbrengen. Daaraan kun je net zo goed failliet gaan als wanneer je vastgoed in eigendom hebt. Als eigenaar kun je ook flexibel zijn in je vastgoed. Vooropgesteld dat je zo mooi bouwt dat iedereen zegt: dit moet je niet willen afbreken, dit verdient herbestemming. Natuurlijk blijft kopen of huren altijd een afweging. Vastgoed voor de psychiatrie is heel specifiek met die separeerruimten, daarvan maak je niet zomaar een hotel. Dit betekent dat sprake is van een risico dat de verhuurder altijd bij de huurder zal willen leggen in de vorm van een langetermijncontract. Dan kun je maar beter eigenaar zijn. Terwijl je voor de ambulante zorg, die heel erg in beweging is, waarschijnlijk juist weer beter huurder kunt zijn. Vooral in de ouderenzorg is vastgoed op dit moment een lastig dossier: als eigenaar kun je het afstoten of herbestemmen, als huurder zit je vast aan een termijn van tien, vijftien of zelfs twintig jaar.’
Ook prestatiegericht onderhoud
Goos gaf al eerder in het gesprek toe: slopen blijft soms de enige optie. ‘Een van onze gebouwen in Assen is een sprekend voorbeeld’, vertelt hij. ‘Smalle gangen en geen architectonische waarde die behoud rechtvaardigt. Maar daar staan twee gebouwen tegenover die we vanwege de architectuur en de ligging juist wel willen behouden.’ Is dit duur? ‘Je moet kijken naar de totale kosten gedurende de gehele levensfase van een gebouw’, zegt Goos. ‘Als je vijf procent meer uitgeeft, maar je weet zeker dat je daarmee over tien jaar beter uit bent met je vastgoed, is er geen probleem. En je kunt kosteneffectiviteitwinst boeken door prestatiegericht onderhoud te plegen. Als je besluit een wastafel niet op te hangen op een bepaalde plaats omdat die daar niet strikt nodig is, heb je op die plaats ook geen legionellaprobleem. Wat je niet in een gebouw stopt hoef je niet te onderhouden.’
Espria is nu bezig onder andere deze zaken vast te leggen in een vastgoed beleidsplan. ‘We merken dat deze visie landt binnen de raad van bestuur’, zegt Goos. ‘En het is ook een gespreksonderwerp binnen de netwerkstructuur waarvan wij onderdeel uitmaken. Het is beslist interessant voor zorgaanbieders om met dit onderwerp aan de slag te gaan. Je ziet nog instellingen die geen goede vastgoedstrategie hebben. Nemen ze dan toch vastgoedbeslissingen, zonder dat die gebaseerd zijn op een visie of een sluitende businesscase, dan gebeuren de grootste ongelukken.’
Dit artikel verscheen eerder integraal in FMT Gezondheidszorg magazine.